Borgo di Magrignano, all’asta in lotto unico aree edificabili per abitazioni, commerciali e servizi. Offerta minima poco oltre i 3,110milioni di euro

Livorno 0 novembre 2026

Borgo di Magrignano, in vendita un maxi-compendio immobiliare: base d’asta da 4,15 milioni di euro

Terreni edificabili, opere di urbanizzazione e due edifici da completare saranno venduti in un unico lotto il 22 dicembre 2026

Un ampio compendio immobiliare situato nel quartiere Borgo di Magrignano, a Livorno, sarà posto in vendita attraverso una procedura competitiva nell’ambito della liquidazione coatta amministrativa disposta dal Ministero delle Imprese e del Made in Italy. L’asta, senza incanto, è fissata per martedì 22 dicembre 2026 alle ore 10, presso lo studio del notaio Gianluca Giovannini, in via Giovanni Marradi 30.

Il complesso viene proposto in un unico lotto, con una base d’asta di 4.147.350 euro. È prevista anche una base per eventuali offerte residuali pari a 3.110.513 euro, mentre il rilancio minimo è fissato in 207.368 euro, corrispondente al 5% del prezzo base. Gli immobili comprendono terreni edificabili, aree destinate alle opere di urbanizzazione, superfici esterne al perimetro edificabile e due edifici realizzati soltanto al rustico, che dovranno essere completati.

Un intervento inserito nel nuovo quadro urbanistico comunale

La valorizzazione delle aree è disciplinata dal Piano Operativo del Comune di Livorno, approvato con deliberazione del Consiglio comunale n. 146 del 28 luglio 2025 e pubblicato sul BURT il 15 ottobre 2025. Le previsioni urbanistiche sono contenute nella scheda BM.01 AC Borgo di Magrignano, che articola l’area in sette sub-ambiti, indicati con le sigle BM.01–BM.07.

Per i terreni edificabili compresi nei sub-ambiti BM.01, BM.02, BM.03, BM.04 e BM.05, il completamento dell’area è subordinato all’approvazione di un Progetto Unitario Convenzionato, il cosiddetto PUC, previsto dalla normativa regionale toscana.

Diversa è la situazione dei due edifici già avviati, collocati nei sub-ambiti BM.06 e BM.07. In questo caso, il Piano Operativo prevede la possibilità di procedere al completamento nei limiti della superficie edificabile esistente, attraverso singoli permessi di costruire e senza attendere l’approvazione del PUC.

Le potenzialità edificatorie dei sub-ambiti

Il compendio presenta destinazioni urbanistiche diversificate. Nel sub-ambito BM.01, collocato nella zona della piazza centrale del Borgo di Magrignano, è prevista una superficie edificabile massima di 1.800 metri quadrati a destinazione commerciale.

Il sub-ambito BM.02 consente invece la realizzazione di 1.200 metri quadrati per attività direzionali e di servizio e di 700 metri quadrati a destinazione residenziale. Il Piano Operativo prevede inoltre la possibilità di rimodulare queste superfici, aumentando o riducendo fino al 30% la quota destinata a direzionale e servizi, a compensazione della destinazione residenziale.

Nel sub-ambito BM.03 sono previste superfici residenziali complessive pari a 2.200 metri quadrati, destinate agli edifici indicati nell’originario piano di lottizzazione con le sigle 9.3, 9.4 e 9.5. Il sub-ambito BM.04, relativo agli edifici 10.1, 10.2 e 10.3, dispone invece di una capacità edificatoria residenziale complessiva di 850 metri quadrati.

Infine, nel sub-ambito BM.05, che comprende le aree destinate agli edifici 9.1, 9.7 e 9.9, la superficie edificabile residenziale ammessa è pari a 3.550 metri quadrati.

Nel complesso, le aree possono quindi ospitare una combinazione di funzioni commerciali, direzionali, di servizio e residenziali, con un potenziale sviluppo urbanistico significativo, subordinato tuttavia agli strumenti attuativi e ai titoli edilizi richiesti.

Due edifici già costruiti al rustico

Una parte rilevante dell’offerta riguarda due edifici la cui costruzione è stata avviata ma non completata.

Il primo è l’edificio 1.2, inserito nel sub-ambito BM.07. I lavori erano iniziati sulla base del Permesso di costruire n. 71 del 26 settembre 2007, successivamente rinnovato nel 2011. Secondo l’avviso, le opere sono state realizzate fino al rustico degli impalcati e dei tamponamenti. Le superfici edificabili previste dal titolo risultano interamente realizzate, mentre il completamento richiede principalmente interventi di finitura e di realizzazione degli impianti.

Per questo edificio risultano già versati contributi sul costo di costruzione per complessivi 27.414,72 euro. Non è stato tuttavia possibile verificare integralmente la corrispondenza delle opere eseguite rispetto al progetto, a causa delle difficoltà di accesso in sicurezza. Non essendo stato completato, l’immobile non risulta ancora accatastato.

Il secondo edificio è l’edificio 8.4, situato nel sub-ambito BM.06. La costruzione era stata avviata in forza del Permesso di costruire n. 22 dell’8 agosto 2011. Anche in questo caso sono stati realizzati il rustico degli impalcati e i tamponamenti. Il fabbricato necessita però di interventi più articolati: nel febbraio 2023, per ragioni di sicurezza e previa autorizzazione ministeriale, è stato smontato il solaio di copertura. Saranno quindi necessari il rifacimento della copertura, oltre alle opere edili, agli impianti e alle finiture.

Per l’edificio 8.4 risultano versati contributi sul costo di costruzione per complessivi 41.039,40 euro.

Progetti residenziali già predisposti

L’avviso ricostruisce anche le principali caratteristiche dei progetti originariamente previsti per i diversi lotti edificabili. In alcuni casi erano stati rilasciati permessi di costruire, ormai scaduti per il decorso dei termini; in altri era stato predisposto un progetto senza che fosse presentata la relativa istanza edilizia.

Tra gli interventi residenziali figurano:

• edificio 9.1, con un progetto originario di 21 appartamenti distribuiti su quattro piani;
• edificio 9.3, progettato per 13 appartamenti su quattro piani;
• edificio 9.4, con 12 appartamenti su quattro piani;
• edificio 9.5, con tre appartamenti su tre piani;
• edificio 9.7, con sei appartamenti su tre piani;
• edificio 9.9, progettato per 18 appartamenti su quattro piani;
• edifici 10.1, 10.2 e 10.3, destinati complessivamente a 13 appartamenti, tutti previsti al piano terreno.

Per diversi di questi interventi risultano già pagate, in tutto o in parte, somme relative al contributo sul costo di costruzione. Tali versamenti, tuttavia, non eliminano la necessità di verificare con gli uffici comunali la validità degli strumenti urbanistici, l’eventuale rinnovabilità dei titoli edilizi e gli oneri necessari per la ripresa delle attività.

Aree di urbanizzazione e obblighi nei confronti del Comune

Il lotto comprende anche numerose aree destinate alle opere di urbanizzazione, oltre a particelle che dovranno essere cedute al Comune o ai condomini secondo quanto previsto dagli strumenti urbanistici e dagli atti richiamati nell’avviso.

La documentazione segnala, tra gli altri aspetti, la presenza di particelle interessate da strade pubbliche, aree da frazionare e successivamente cedere gratuitamente all’amministrazione comunale. Sono inoltre indicate alcune particelle sulle quali insistono manufatti abusivi destinati alla demolizione, con successiva cessione delle aree al Comune.

Nel sub-ambito BM.04 viene precisato che alcune particelle risultano già cedute al Comune. All’interno del perimetro del PUC sono inoltre presenti particelle appartenenti ad altri soggetti, che non fanno parte della proprietà posta in vendita. Si tratta di un elemento particolarmente rilevante per chi intendesse sviluppare l’intero comparto, poiché potrebbe rendere necessarie verifiche sui confini, sui diritti di accesso, sulle servitù e sui rapporti con gli altri proprietari.

Prezzo, cauzione e modalità di partecipazione

La vendita sarà effettuata in un’unica soluzione e con procedura competitiva. L’offerta dovrà essere presentata in bollo, all’interno di un plico chiuso e sigillato, presso lo studio del notaio banditore entro le ore 12 del giorno lavorativo precedente l’asta, con esclusione del sabato.

L’offerente dovrà allegare:

• i propri dati identificativi e fiscali;
• l’indicazione del prezzo offerto;
• il termine previsto per il pagamento;
• la documentazione personale o societaria richiesta;
• la cauzione;
• l’acconto per le spese e i diritti di gara.

La cauzione è pari al 10% del prezzo offerto, mentre l’acconto per spese e diritti di gara è fissato al 5% del prezzo offerto. Entrambi gli importi dovranno essere versati con assegni circolari non trasferibili distinti, intestati alla procedura “LCA D.M. 244/2019”.

Il saldo dovrà essere versato entro un termine massimo di 60 giorni dall’aggiudicazione. In caso di mancato pagamento, l’aggiudicatario perderà la cauzione e l’acconto versati.

Un’operazione rivolta soprattutto a operatori immobiliari

Per caratteristiche, dimensioni e complessità, l’operazione appare rivolta principalmente a imprese di costruzione, sviluppatori immobiliari, fondi e investitori con capacità finanziaria e organizzativa adeguata. L’acquisto non riguarda infatti semplicemente terreni liberi, ma un comparto articolato che comprende fabbricati incompiuti, aree da urbanizzare, titoli edilizi scaduti, particelle con quote di proprietà differenziate e obblighi di cessione o di adeguamento.

L’avviso stabilisce inoltre che i beni saranno trasferiti nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, senza garanzia per vizi o mancanza di qualità. Eventuali difformità urbanistiche o catastali, adeguamenti alla normativa, certificazioni, interventi sugli impianti, demolizioni, smaltimenti e ulteriori adempimenti saranno a carico dell’aggiudicatario.

La vendita sarà soggetta a IVA e tutte le imposte, spese e competenze relative al trasferimento saranno sostenute dall’acquirente. Prima di presentare un’offerta sarà quindi essenziale esaminare le perizie, la relazione notarile, le planimetrie, la documentazione urbanistica e catastale, oltre a effettuare un sopralluogo degli immobili.

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